Luego de seis trimestres consecutivos de un fuerte crecimiento de las rentas en el sector multifamiliar de EE. UU., una corrección muy esperada llegó durante el segundo trimestre de 2022. Aunque el crecimiento de las rentas de apartamentos año tras año para el país en general ahora se ha moderado hasta el punto en que se pronostica que se estabilice, un puñado de mercados están registrando un crecimiento de la renta por encima del promedio nacional.
Varios mercados de Florida permanecen en la cima de la lista de los mercados en los Estados Unidos que experimentaron el mayor crecimiento de alquileres hasta el tercer trimestre de 2022, con Miami y Orlando reclamando los dos primeros lugares.
Un aumento en la población debido a la inmigración a Florida Central, que incluye los mercados de Orlando y Tampa, ha impulsado tanto la actividad de desarrollo multifamiliar como el crecimiento de las rentas en los últimos años, una tendencia que no se espera que desacelere en el corto plazo. De hecho, las estimaciones de la Oficina del Censo prevén una expansión de la población de Orlando de más del 20 % durante la próxima década. Sin embargo, el rápido crecimiento de la población no es exclusivo de Florida Central. La Encuesta de la Comunidad Estadounidense de 2021 de la Oficina del Censo informó que más del 3% del total de residentes del estado se mudaron a Florida durante el último año desde otro estado.
Se espera que los alquileres sigan aumentando en el mercado de apartamentos de Orlando debido en parte al crecimiento de la población y a un sector de viviendas unifamiliares que se mantiene activo, a pesar de las crecientes tasas de interés y un entorno inflacionario que está creando problemas financieros para muchos de los habitantes más bajos del área. -salario de los trabajadores del turismo. En la actualidad, el crecimiento de la renta año tras año en Orlando se mantiene en un 10 % después de haber disminuido del 18,4 % a fines del segundo trimestre de 2022, cuando el mercado fue el primero en la nación en crecimiento anual de la renta de apartamentos.
En el mercado de apartamentos de Miami , el crecimiento de la población está siendo impulsado en gran medida por la migración entrante debido a un repunte tanto en las reubicaciones corporativas en el área como en el aumento en la cantidad de trabajadores remotos que se mudan al área. Algunas de esas ganancias en trabajadores remotos podrían debilitarse a medida que algunas empresas comiencen a llamar a los trabajadores para que regresen a la oficina. Los empleos entrantes en los sectores de tecnología e inversión deberían compensar fácilmente esas pérdidas.
Después de todo, la lista de empresas que se mudaron al sur de la Florida en los últimos años incluye algunos de los nombres más importantes en el mundo de la tecnología y las finanzas. Goldman Sachs, Microsoft, Blackstone, Virtu Financial, Tiger Global Management y Citadel han abierto oficinas en el sur de Florida. Esos empleos con salarios altos podrían agregar más combustible al fuego de la demanda de inquilinos, lo que respaldaría una tendencia continua de crecimiento de la renta en el corto plazo. Por ahora, Miami lidera la nación en cuanto a crecimiento de alquileres multifamiliares con un 11 % año tras año.
La escasez de terrenos urbanizables en Miami también ha ayudado a impulsar el aumento récord de los alquileres en los últimos dos años. Como existe una oportunidad futura limitada para construir viviendas adicionales, hay más oportunidades integradas para una brecha significativa entre la oferta y la demanda en todo el sur de la Florida a medida que continúa el crecimiento de la población.
El crecimiento de la renta por sí solo no puede respaldar un sector multifamiliar saludable y, afortunadamente, tanto Orlando como Miami también son mercados líderes en lo que respecta a otras métricas multifamiliares clave. Ambos aparecen en los 20 principales mercados de EE. UU. tanto por la cantidad de unidades en construcción como por la absorción neta, que mide la cantidad de espacio que se muda frente a la que se desocupa, una prueba más de que la oferta está compitiendo para mantenerse al día con la demanda. Orlando también ocupa el tercer lugar en absorción neta como parte del inventario existente, con Miami en el séptimo lugar de esa tabla. Se espera que ambos mercados registren un crecimiento de las rentas de aproximadamente un 4 % anual durante los próximos cuatro años, en promedio.
