Panorama Industrial

En el 2022, tuvimos 3 puntos salientes:

1. Crecimiento del Mercado sin Precedentes: El auge post-Covid experimentado por el sector industrial en todo el país fue quizás más evidente en Miami. Sobre el terreno, presenciamos años consecutivos con un crecimiento del alquiler de más del 20% y cifras de absorción neta que casi triplicaron nuestro promedio histórico. Las tasas de capitalización se comprimieron hasta llegar a valores por debajo del 4%, e incluso en algunos casos, por debajo de ese umbral, ya que grupos de inversión de todos los tamaños buscaban establecerse en Miami o expandir sus carteras.

2. Tasas de Capitalización Bajas, a pesar del Aumento de las Tasas de Interés: A medida que el mercado se ajustaba a un aumento de las tasas de interés en la segunda mitad de 2022 y los mercados de capitales se reevaluaban, Miami seguía beneficiándose de una excelente demanda de espacios por parte de los inquilinos. En comparación con otros mercados en todo el país, esto resultó en un continuo crecimiento de los alquileres que mantuvo las tasas de capitalización por debajo del 5%. Como se mencionó anteriormente, la capacidad para capturar una diferencia significativa en ingresos a través de la renovación de inquilinos o la incorporación de nuevos inquilinos resultó en algunas ventas donde la tasa de capitalización en vigor todavía se mantenía en cifras inferiores al 4%. Esto sigue siendo evidente, ya que los productos que actualmente experimentan la mejor fijación de precios son las ventas de carteras con plazos de arrendamiento ponderados bajos y la capacidad de estabilizarse con rendimientos superiores al 6% en los próximos 5 años.

3. Demanda de Espacios de Almacenamiento Exterior Industrial (IOS/ISF): Otra tendencia relevante en el mercado fue la demanda de espacios de Almacenamiento Exterior Industrial (IOS). Con los desarrolladores absorbiendo la mayor cantidad de terrenos vacantes posible, muchos sitios de almacenamiento fueron reposicionados y, en esencia, retirados del mercado, al tiempo que aumentaba la demanda de almacenamiento. Los grupos de inversión pronto se dieron cuenta de que, con los valores de alquileres triples netos (NNN) que se acercaban y superan los $5 por pie cuadrado, la reurbanización no era la única opción, y se podían lograr rendimientos deseados con mucho menos costo al crear instalaciones de IOS construidas a medida.

Porque estamos hablando del 2022? Lo hacemos par poder entender mejor lo que pasó el 2023, tema de nuestro próximob articulo…