Mientras echamos un vistazo a mediados de año al mercado de bienes raíces residenciales del sur de Florida, la historia de lo que sucederá durante el resto de 2022 realmente comenzó en la primavera de este año, cuando entramos en el segundo trimestre. Aparentemente de la noche a la mañana, pasamos de discutir la caída de los inventarios (algo que hemos estado haciendo desde que COVID encendió el mercado de bienes raíces residenciales en el verano de 2020), a aumentos dramáticos en la cantidad de propiedades en venta en todo Miami-Dade, Broward y Palm Beach durante el segundo trimestre de 2022–con aumentos en los inventarios que alcanzan más del 60% en muchos de nuestros mercados unifamiliares del sur de Florida.

Para poner las cosas en perspectiva, no estamos ni cerca del exceso de inventario experimentado durante los años posteriores a la recesión cuando la oferta de casas y condominios alcanzó más de tres años. Después de caer a menos de 3 meses de
inventario a fines de 2021, hemos regresado poco a poco a una cantidad óptima de casas y condominios en venta, que los líderes de la industria consideran de seis a nueve meses de inventario restante para todos puntos de precio. Pero, como vimos que los precios se desplomaron y los inventarios crecieron durante los años de recesión de 2007 y 2008, hemos tenido las condiciones de mercado exactamente opuestas desde COVID–los inventarios de viviendas y condominios se desplomaron, mientras que los precios se dispararon.

Los "extremos" de precios e inventarios de bienes raíces durante períodos de tiempo relativamente cortos no son buenos para el mercado en general. Por lo tanto, las medidas económicas que utiliza actualmente el liderazgo de la Reserva Federal, si bien son estresantes para muchos, han demostrado a lo largo de los siglos que brindan un "ajuste" necesario a nuestros valores generales, lo que en última instancia conduce a un mercado inmobiliario más estable.

No es una novedad para nadie (compradores o vendedores de viviendas) que la cantidad de ventas cerradas en el sur de Florida para el segundo trimestre de 2022 disminuyó–en el rango de 20% a 30% en todos los mercados–en comparación con el mismo período en 2021.

Por supuesto, también sabemos que los inventarios a fines de 2021 estaban en montos mínimos, lo que redujo nuestros meses de inventario a menos de 3 meses para la mayoría de los mercados. Esta falta de inventario para 2022 fue el principal factor detrás de la disminución del número de ventas en el segundo trimestre. No es fácil hacer más ventas cuando uno tiene menos propiedades disponibles para la venta.

Las fuertes medidas tomadas por la Fed hace apenas dos meses han estimulado un fuerte aumento de nuestros inventarios, lo que ya está impactando positivamente en el número de ventas pendientes de julio y agosto de 2022 en comparación con las ventas pendientes de junio de 2022.

Aunque los meses de inventario aumentaron a principios del tercer trimestre de 2022, en comparación con la primera mitad de 2022, sin duda siguen siendo muy bajos en comparación con el óptimo rango deseado del mercado de seis a nueve meses para todos los puntos de precio.
Los siguientes son resultados/patrones clave que estaremos observando a medida que avanzamos durante el resto de 2022 y hasta 2023:

• Con las tasas de interés hipotecarias aumentando de aproximadamente 3.1% en enero a 6.5% en la actualidad, el comprador promedio ha visto erosionado su poder de préstamo en aproximadamente un 32%. Por ejemplo, el pago mensual de capital e interés de un préstamo de tasa fija a 30 años de $1 millón al 3.0% es de aproximadamente $4200 para amortizar completamente el préstamo. Si el prestatario califica para un pago máximo del préstamo de $4200 por mes, el monto máximo del préstamo que se puede pedir prestado al 6.5%, con un pago mensual de $4200, es aproximadamente $665,000, un 32% menos que el monto que se podría haber pedido prestado a los finales de 2021. Estos aumentos en las tasas de interés obviamente han disminuido la cantidad de poder de préstamo disponible para muchos compradores en los últimos meses.

El impacto del aumento en las tasas de interés hipotecario, junto con la confluencia de preocupaciones en torno a las altas tasas de inflación en 40 años, las incertidumbres del mercado de valores y los factores geopolíticos seguirán siendo importantes métricas para monitorear durante el resto de 2022 y hasta 2023.
• Agregar más inventario de viviendas unifamiliares y condominios en cada uno de
nuestros mercados del sur de Florida seguirá siendo un enfoque principal. El objetivo es volver a construir niveles de inventario a una base de seis a nueve meses de inventario en todos los mercados con un precio de menos de $1 millón y de 12 a 18 meses para propiedades con un precio de más de $1 millón.

• Alcanzar el nivel Óptimo de Inventario Mensual desacelerará los fuertes aumentos en el valor que hemos estado experimentando durante los últimos 24 meses en todos los sectores de vivienda. Aumentos de dos dígitos año tras año a los precios de venta y alquiler de viviendas no es sostenible ni saludable para nuestra economía en general.
Para predecir la cantidad de ventas futuras, así como los valores futuros será muy importante estar atento a la métrica de Meses de Inventario. Esta métrica es la métrica número 1 en nuestra industria. El sector inmobiliario es un negocio basado en la oferta y la demanda. No es complicado. Supervisar de cerca la métrica de 'Meses de Inventario' es fundamental para planificar sus futuros movimientos inmobiliarios.
• También es importante estar atento a los datos económicos nacionales e internacionales, ya que un alto porcentaje de los nuevos compradores que afectarán a nuestros mercados del sur de Florida seguirán viniendo de fuera de nuestras fronteras.
Los pensamientos y las decisiones que toman estos compradores a menudo están fuertemente influenciados por el lugar donde viven actualmente. El solo hecho de que Florida sea uno de los ocho estados dentro de los EE. UU. que no tiene impuestos estatales sobre la renta ha demostrado ser uno de nuestros mayores activos, junto con un clima fantástico, una diversidad maravillosa, viajes aéreos fáciles desde cualquier parte del mundo, y así sucesivamente.
• Es probable que COVID nos acompañe durante muchos años. También debemos estar atentos a los cambios en las preocupaciones relacionadas con la salud en toda nuestra región, especialmente entre nuestros amigos internacionales.
• El sur de Florida siempre se ha beneficiado de sus estrechos vínculos con América Latina. Estas relaciones y la estabilidad de estos gobiernos al sur de nosotros deben seguir siendo una prioridad para todos los habitantes del sur de Florida.
• Si bien hemos leído mucho sobre los prolíficos aumentos de precios recientes, el patrón de cómo esto ha evolucionado tiene sus raíces en la recesión de 2008
o El precio medio en el condado de Miami-Dade por una vivienda unifamiliar era de
$383,000 en marzo de 2007.
o La recesión hizo que el precio medio bajara a $153,000 a principios de 2011: una
caída del 60% en el valor.
o No volvió a alcanzar los $383,000 hasta marzo de 2020: después de una caída
alucinante de 4 años, siguió por nueve años de aumentos constantes mes a mes.
o La demanda se disparó después de que Covid desencadenara el pánico compra,
lo que hizo que los precios subieran más y más durante un período de 2 ½ años –
a un aumento del 57% en el precio medio de una vivienda unifamiliar en Miami-
Dade — a partir de diciembre de 2019 en $370,000 y creciendo a $580,000 para
junio de 2022.
o Para todos los factores mencionados anteriormente, nuestra explosión aumentos
de valor comenzaron a asentarse en el verano de 2022 y los precios ahora
continúan estabilizándose.
o Las siguientes páginas en el reporte anexado confirman que los cambios en el
mercado a los cuales somos testigos en el condado de Miami-Dade son muy
similar a los otros dos condados en el sur de Florida.

• El precio medio de una vivienda unifamiliar en el condado de Broward creció un 59%
entre diciembre de 2019 y junio de 2022, de $380,000 a $605,000.

• El condado de Palm Beach fue aún más dramático en el período de diciembre de 2019 a junio de 2022, donde el precio medio de una vivienda unifamiliar aumentó de $375,000 a $670,000—un aumento del 79%—por mucho, el más grande de nuestra región.

Durante los últimos dos años y medio, el sur de Florida ha estado montando la ola del mercado de bienes raíces residenciales más caliente de la historia. El ritmo frenético de las ventas, las disminuciones anormalmente pronunciadas en los inventarios y los aumentos sorprendentes en los valores, que desafiaron la predicción de casi todos los expertos en nuestra industria a principios de 2020, no solo fueron insostenibles, sino también inquietantes—no solo para los compradores en búsqueda pero también para los vendedores que estaban buscando un fortalecimiento más ordenado a las plusvalía de sus inmobiliarios a largo plazo.
A medida que avanzamos en la segunda mitad de 2022 y en 2023, buscamos una estabilización continua del mercado en forma de inventarios crecientes y precios más controlables en todos los puntos de precio, brindando más opciones para los compradores.
Durante estos últimos 30 meses, que comenzaron con la llegada de COVID, el sur de Florida se ha ganado una posición respetada a nivel mundial a los ojos de millones y millones de espectadores, una posición que mejorará las oportunidades personales y comerciales para las generaciones venideras, no solo dentro de la industria de bienes
raíces, sino en todos los sectores económicos del Sur de Florida.